Contrato de aluguel – comentários sobre cláusulas comuns
Este artigo é destinado à análise de algumas cláusulas comuns em contratos de aluguel, como juros, multa e abono por pontualidade.
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Sumário
1) Juros Moratórios
2) Multa Moratória
3) Abono ou Desconto por Pontualidade
1) Juros Moratórios
O juros moratórios (taxa percentual sobre o atraso do pagamento) pactuados no contrato de aluguel não podem ser superiores a 2% ao mês. Além disso, tais juros são simples.
Não confundir com os juros remuneratórios (também chamados de compensatórios, são aqueles devidos ao credor com objetivo de remunerar o empréstimo do capital) cobrados por instituições financeiras, às quais não se aplicam os dispositivos a seguir (e por isso juros cobrados por bancos são maiores).
Fundamentação Legal:
Lei 1.521/51 (Lei de Crimes Contra a Economia Popular):
Art. 4º. Constitui crime da mesma natureza a usura pecuniária ou real, assim se considerando:
a) cobrar juros, comissões ou descontos percentuais, sobre dívidas em dinheiro superiores à taxa permitida por lei; cobrar ágio superior à taxa oficial de câmbio, sobre quantia permutada por moeda estrangeira; ou, ainda, emprestar sob penhor que seja privativo de instituição oficial de crédito;
b) obter, ou estipular, em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperiência ou leviandade de outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto do valor corrente ou justo da prestação feita ou prometida.
Pena – detenção, de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos, e multa, de cinco mil a vinte mil cruzeiros.
Decreto 22.626/33 (“Lei” de Usura):
Art. 1º. É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal.
Art. 4º. É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano.
Lei 10.406/02 (Código Civil):
Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, erão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.
Lei 5.172/66 (Código Tributário Nacional):
Art. 161. O crédito não integralmente pago no vencimento é acrescido de juros de mora, seja qual for o motivo determinante da falta, sem prejuízo da imposição das penalidades cabíveis e da aplicação de quaisquer medidas de garantia previstas nesta Lei ou em lei tributária.
1º Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.
2º O disposto neste artigo não se aplica na pendência de consulta formulada pelo devedor dentro do prazo legal para pagamento do crédito.
2) Multa Moratória
Esta multa é livremente pactuada pelas partes, sendo certo que, na maioria das vezes, adota-se o equivalente a 10% sobre o valor vencido e não pago.
Primeiramente, o limite de 2% previsto no art. 52, § 1°, da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) não pode ser imposto às relações entre locador e locatário. Isso se deve pelo fato da relação locatícia não ser considerada como de consumo, pois é totalmente regida pela Lei Federal n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato).
A jurisprudência (conjunto das decisões) do Superior Tribunal de Justiça e de vários Tribunais estaduais tem admitido a fixação de multa moratória em patamar superior a 10% do valor do aluguel.
Desde que a multa não ultrapasse o valor da obrigação principal (art. 412 do Código Civil), índices superiores a 10% do débito são válidos, pois nenhum percentual específico é ilegal, mas poderá ser reduzido pelo juiz “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (art. 413 do Código Civil).
3) Abono ou Desconto por Pontualidade
O abono pontualidade ou desconto pontualidade é o nome que se dá à previsão expressa, constante no contrato de locação, de um desconto caso o inquilino pague em dia o aluguel.
Esse desconto, quando previsto, exclui do contrato a possibilidade de aplicação de multa se o locatário deixar de pagar o aluguel. A lei veda ao locador o uso do desconto com a multa se o locatário pagar o aluguel após a data combinada, por uma razão muito simples: o desconto nada mais é que uma multa prevista pela impontualidade. Se o locatário deve pagar 250 antes da data combinada e 300 após a data, é óbvio que pagou na realidade a multa de 50 pela impontualidade.
A jurisprudência já pacificou que o desconto tem natureza de multa moratória e, por essa razão, não podem existir, no mesmo contrato, a previsão de desconto e a multa moratória. Exemplo:
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – ABONO DE PONTUALIDADE – ADMISSIBILIDADE SOMENTE QUANDO NÃO HÁ EXIGÊNCIA CUMULATIVA DE MULTA MORATÓRIA -HAVENDO TAL CUMULAÇÃO, NO CASO CONCRETO, DEVE PREVALECER O VALOR DO ALUGUEL LÍQUIDO PARA TODOS OS EFEITOS LEGAIS – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. Constatada a previsão de cobrança de multa pelo atraso no pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, forçoso considerar-se que o chamado desconto por pontualidade indica multa camuflada, revestindo-se de natureza de multa moratória. Inadmissibilidade de dupla penalidade para ummesmo atraso. Apelação parcialmente provida.
(TJ-SP – SR: 881601700 SP , Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 03/05/2006, 34ª Câmara do D.SÉTIMO Grupo (Ext. 2° TAC), Data de Publicação: 10/05/2006)
Caso existam, no mesmo contrato, o abono de pontualidade e a multa moratória, esta última será considerada como inexistente, interpretando-se o contrato a favor do locatário, o qual poderá ainda ser indenizado se a cobrança for excessiva.
O locador deve evitar esse tipo de desconto de pontualidade estipulando o valor justo do aluguel e optar pela multa moratória, evitando dores de cabeça futuras.
FONTES: Lei 1.521/51 (Lei de Crimes Contra a Economia Popular); Decreto 22.626/33 (“Lei” de Usura); Lei 10.406/02 (Código Civil); Lei 5.172/66 (Código Tributário Nacional); Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).
Alessandra Strazzi
Advogada | OAB/SP 321.795
Advogada por profissão, Previdenciarista por vocação e Blogueira por paixão! Autora dos blogs “Adblogando“ e "Desmistificando". Formada pela Universidade Estadual Paulista / UNESP.
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Seu site é ótimo, tudo muito esclarecedor e imparcial. Adorei.
Abraços cordiais de Recife/Olinda PE.
Yara
Obrigada, Yara.
Fui despejado porque tava devendo dois meses de aluguel, mais o contrato de aluguel está vencido,sou obrigado a pagar o aluguel vencido?
preciso q mim esclareça uma duvida q tenho
Moro de aluguel mas ainda nao fiz contrato porem meu aluguel esta atrasado pois venceu dia 30 e ainda nao paguei porem a dona da casa quer mim cobrar 20,00 por cada dia de atraso o valor esta correto?
Bom dia, quando os juros/multas não vem estipulados no contrato, como devo proceder? O inquilino atrasou o pagamento este mês, está há 8 dias atrasados, qual a aplicabilidade desta lei quando a mesma não vem discriminada no contrato?
Obrigada
Prezados boa tarde,
Minha mãe alugou uma casa na cidade de São Bernardo do Campo por uma imobiliária, no caso, a imobiliária diz que minha mãe tem que apresentar fisicamente as.contas de energia e água pagas todo mês é se ela não apresentar, eles vão se recusar a receber o aluguel e consequentemente encaminhar disso, estarão cobrando uma multa por falta do pagamento do aluguel, o mesmo que ela estaria pagando normalmente.
Essa cláusula está no contrato, porém pergunto a que poder me esclarecer tal dúvida, se isso é devido.
Desde já agradeço e boa tarde a todos.
Atenciosamente,
Rafael Bruno Sigari.
Dra., Gostaria de saber se a Lei do Inquilinato 8245/91 prevê que quando a Imobiliária recusa o recebimento das chaves, cobra-se a multa proporcional de tempo (dos 30 meses cumprido 1/3 ou seja 20 meses) e exige que faça pintura, raspe o taco e coloque sinteco no apartamento todo, além disto, cobrou o aluguel de 1 mês e o condomínio, dando desconto mesmo que já havíamos feito a desocupação há um mês! É possível ou existe lei que permite estas duas modalidades de garantia de pagamento de aluguel + multa?! A Lei do Inquilinato Art. 43 – III diz:”Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
A Lei não está clara, primeiro diz o valor do aluguel, mas no entanto já havíamos desocupado o imóvel, porém, exigiu-se reforma sendo que a Lei do Inquilinato no Art. 23 – III diz: Restituir o imóvel, finda a locação no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Ou seja, pelo fato de termos morado 1/3 do contrato de 30 meses ou seja 20 meses, com certeza, haveria pequenas avarias no chão do imóvel, já que o mesmo é de madeira (taco)! Gostaria que esclarecesse somente isto, devemos recorrer, deixar pra lá, aceitando o mérito declarado pela imobiliária ou entramos com recurso e quais são os recursos (direito) que temos? Desculpe pela expressão jurídica exposta, mas tenho interesse em fazer direito e acredito que somos lesionados diariamente por vários setores públicos, onerando-nos dos prejuízos que deles mesmo os fazem ou devido à nossa inexperiência jurídica, aproveitar para gerar ônus de prova, sendo nós cidadãos comuns, o que fazer?! Obrigado e aguardo resposta para providenciar no que for preciso!
Olá Alessandra, boa tarde
Essas informações mesmo sendo do ano passado ainda são as praticadas legalmente hoje? Eu estou para alugar um apartamento, e desde o princípio (quando fui visitá-lo) fui informado de que o valor do aluguel era de 500 reais + condomínio, estes valores também estavam no chaveiro junto com demais informações do imóvel, no entanto, no contrato que recebi via email (em formato word, por sinal) consta o seguinte:
CLÁUSULA TERCEIRA – VALOR DA LOCAÇÃO
O aluguel inicial é de R$ 550,00 (quinhentos e cinqüenta reais) para os 12 (doze) primeiros meses, mais as taxas de energia elétrica, água, condomínio, IPTU. Se o Locatário pagar os aluguéis até o 5º dia do mês subseqüente ao vencido ou antecipar esta data o mesmo gozará de um desconto especial de R$ 50,00 (cinqüenta Reais).
Então, a imobiliária não foi fiel ao valor informado previamente, de 500 reais. Em segundo lugar, também fui informado de que a taxa de água estava inclusa na taxa de condomínio, o que não é o escrito no contrato. Como devo proceder?
Muito obrigado pelas informações postadas!
Esqueci de informar que o parágrafo seguinte a clausula segunda diz o seguinte:
PARÁGRAFO PRIMEIRO – Os aluguéis e encargos que não forem quitados dentro do prazo estabelecido no caput desta cláusula, alem da perca do desconto, serão acrescidos de multa de 10% (dez por cento), correção monetária e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, autorizando desde já o protesto do(s) títulos deixados em garantia e os nomes especificados acima será negativado a nível nacional, restringindo a realização de futuros negócios junto ao comércio, indústria, rede bancárias e demais nichos comerciais.
Ou seja, a imobiliária oferece tanto o abono como a multa por atraso
Fiz contrato de aluguel mas não estipulei juros nem multa. O inquilino atrasa o aluguel todos os meses.posso cobrar multa mesmo não estando em contrato? O contrato é de 1 ano e não tenho intenção de renovar. Não temos uma boa relação. Como devo comunicar?
Parabéns pelo texto, vale lembrar que deveríamos ter um bom senso com relação ao inquilino que é cliente nessa relação com o proprietário.
E que as imobiliárias entendam que a lei do inquilinato funciona muito bem no Brasil e que para garantias por parte do inquilino, nada mais que 2 ou 3 alugueis em deposito já resolvem, caso o mesmo venha a deixar de paga pois cobriram o tempo de 30 a 60 dias pra que este sera despejado.
Ótimas e muito úteis as informações prestadas por VV.SS.
Gostaria se é licito, a imobiliária que administra a locação de um imóvel, se apropriar do valor da multa de 10% e não a repassar ao locatário?
Essa também é minha dúvida.
O desconto de “x” que recebo mesmo pagando no dia do vencimento. É o mesmo que o fundo reserva do condomínio. Eis que pago para a imobiliária, e esta não me repassa o desconto do fundo especial, incitando que este já foi descontando no valor representado ao valor do desconto por pontualidade. Ao meu ver, tenho pago o condomínio em dia e ainda pago a suposta multa. Gostaria de saber se isso realmente se enquadra como fraude.
Valor do meu aluguel é de R$600,00. Os 10% de multa é mensal ou diario? Nao entendo esse calculo
A multa é uma única vez. Os juros são mensais.
Tenho um contrato de aluguel e a imobiliária conta um valor de 150,00 de multa após o dia do vencimento. Isso não é abusivo?
No texto diz que os juros podem ser de 2%, mas na fundamentação limita a 1%. Qual o correto?
Boa noite, sou locador direto ou seja aluguei minha casa. No contrato consta juros de 2% de multa mais a taxa da selic atual por dia. Esta correto? A inquilina está questionando os valores. Pode me ajudar
Eu tenho um aluguel de 600,00 reais, que venceu no dia 10/05, a multa pelo contrato é de 10%, que eu estou de acordo, porem, a dona do imoveu quer me cobrar o juros também, 1% ao dia que equivale 6 reais por dia. O certo não seria 0,033 ao dia que da o total de 1% ao mês?. Ela pode me cobrar 1% POR DIA?
1% ao dia é totalmente abusivo.
Como funcionado a multa dos 10% acima do aluguel? esse valor é cobrado pelos meses não pagos ou apenas pela mês que eu estou saindo antes do vencimento do contrato²
Parabéns pelo conteúdo direto e preciso. Muito bom!!!
Obrigada!
No primeiro paragrafo está escrito o valor em Cruzeiros, esta atualizada esta informação???
Sou corretor de imoveis e estou desenvolvendo um plano de trabalho para locação residencial,tenho duvidas na aplicação de multa,juros de mora e atualização monetaria pela não observancia do prazo de pagamento.
O que devo aplicar no caso de um aluguel de R$ 1,200,00,cond.R$320,00.
grato.
Parabéns ao blog, pois, além de estar de cara nova, tem mantido a qualidade e pertinência dos temas abordados….
Obrigada 🙂