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Contrato de aluguel – comentários sobre cláusulas comuns

Contrato de aluguel – comentários sobre cláusulas comuns

 

Este artigo é destinado à análise de algumas cláusulas comuns em contratos de aluguel, como juros, multa e abono por pontualidade.

 

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[Você também gostará de ler: Como saber se o profissional consultado é realmente advogado?]

 

Sumário

1) Juros Moratórios

2) Multa Moratória

3) Abono ou Desconto por Pontualidade

 

Contrato de aluguel - comentários sobre cláusulas comuns

 

1) Juros Moratórios

 

Juros moratórios em contrato de aluguel

 

O juros moratórios  (taxa percentual sobre o atraso do pagamento) pactuados no contrato de aluguel não podem ser superiores a 2% ao mês. Além disso, tais juros são simples.

 

Não confundir com os juros remuneratórios (também chamados de compensatórios, são aqueles devidos ao credor com objetivo de remunerar o empréstimo do capital) cobrados por instituições financeiras, às quais não se aplicam os dispositivos a seguir (e por isso juros cobrados por bancos são maiores).

 

Fundamentação Legal:

 

Lei 1.521/51 (Lei de Crimes Contra a Economia Popular):

Art. 4º. Constitui crime da mesma natureza a usura pecuniária ou real, assim se considerando:

a) cobrar juros, comissões ou descontos percentuais, sobre dívidas em dinheiro superiores à taxa permitida por lei; cobrar ágio superior à taxa oficial de câmbio, sobre quantia permutada por moeda estrangeira; ou, ainda, emprestar sob penhor que seja privativo de instituição oficial de crédito;

b) obter, ou estipular, em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperiência ou leviandade de outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto do valor corrente ou justo da prestação feita ou prometida.

Pena – detenção, de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos, e multa, de cinco mil a vinte mil cruzeiros.

 

Decreto 22.626/33 (“Lei” de Usura):

Art. 1º. É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal.

Art. 4º. É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano.

 

Lei 10.406/02 (Código Civil):

Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei,  erão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

 

Lei 5.172/66 (Código Tributário Nacional):

Art. 161. O crédito não integralmente pago no vencimento é acrescido de juros de mora, seja qual for o motivo determinante da falta, sem prejuízo da imposição das penalidades cabíveis e da aplicação de quaisquer medidas de garantia previstas nesta Lei ou em lei tributária.

1º Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.

2º O disposto neste artigo não se aplica na pendência de consulta formulada pelo devedor dentro do prazo legal para pagamento do crédito.

 

2) Multa Moratória

 

Multa moratória em contrato de aluguel

 

Esta multa é livremente pactuada pelas partes, sendo certo que, na maioria das vezes, adota-se o equivalente a 10% sobre o valor vencido e não pago.

 

Primeiramente, o limite de 2% previsto no art. 52, § 1°, da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) não pode ser imposto às relações entre locador e locatário. Isso se deve pelo fato da relação locatícia não ser considerada como de consumo, pois é totalmente regida pela Lei Federal n° 8.245/1991 (A Lei do inquilinato).

 

A jurisprudência (conjunto das decisões) do Superior Tribunal de Justiça e de vários Tribunais estaduais tem admitido a fixação de multa moratória em patamar superior a 10% do valor do aluguel.

 

Desde que a multa não ultrapasse o valor da obrigação principal (art. 412 do Código Civil), índices superiores a 10% do débito são válidos, pois nenhum percentual específico é ilegal, mas poderá ser reduzido pelo juiz “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (art. 413 do Código Civil).

 

3) Abono ou Desconto por Pontualidade

 

abono por pontualidade

 

O abono pontualidade ou desconto pontualidade é o nome que se dá à previsão expressa, constante no contrato de locação, de um desconto caso o inquilino pague em dia o aluguel.

 

Esse desconto, quando previsto, exclui do contrato a possibilidade de aplicação de multa se o locatário deixar de pagar o aluguel. A lei veda ao locador o uso do desconto com a multa se o locatário pagar o aluguel após a data combinada, por uma razão muito simples: o desconto nada mais é que uma multa prevista pela impontualidade. Se o locatário deve pagar 250 antes da data combinada e 300 após a data, é óbvio que pagou na realidade a multa de 50 pela impontualidade.

 

A jurisprudência já pacificou que o desconto tem natureza de multa moratória e, por essa razão, não podem existir, no mesmo contrato, a previsão de desconto e a multa moratória. Exemplo:

 

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – ABONO DE PONTUALIDADE  – ADMISSIBILIDADE SOMENTE QUANDO NÃO HÁ EXIGÊNCIA CUMULATIVA DE MULTA MORATÓRIA -HAVENDO TAL CUMULAÇÃO, NO CASO CONCRETO, DEVE PREVALECER O VALOR DO ALUGUEL LÍQUIDO PARA TODOS OS EFEITOS LEGAIS – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. Constatada a previsão de cobrança de multa pelo atraso no pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, forçoso considerar-se que o chamado desconto por pontualidade indica multa camuflada, revestindo-se de natureza de multa moratória. Inadmissibilidade de dupla penalidade para ummesmo atraso. Apelação parcialmente provida. 

(TJ-SP – SR: 881601700 SP , Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 03/05/2006, 34ª Câmara do D.SÉTIMO Grupo (Ext. 2° TAC), Data de Publicação: 10/05/2006)

 

Caso existam, no mesmo contrato, o abono de pontualidade e a multa moratória, esta última será considerada como inexistente, interpretando-se o contrato a favor do locatário, o qual poderá ainda ser indenizado se a cobrança for excessiva.

 

O locador deve evitar esse tipo de desconto de pontualidade estipulando o valor justo do aluguel e optar pela multa moratória, evitando dores de cabeça futuras.

 

FONTES: Lei 1.521/51 (Lei de Crimes Contra a Economia Popular)Decreto 22.626/33 (“Lei” de Usura)Lei 10.406/02 (Código Civil)Lei 5.172/66 (Código Tributário Nacional); Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).

Fiança: é possível desobrigar-se mesmo com cláusula restritiva

Fiança: é possível desobrigar-se mesmo com cláusula restritiva

 

Sou fiador e gostaria de deixar de sê-lo, mas consta no contrato de locação que eu não posso exonerar-me. O que fazer?

 

É muito comum que os contratos de locação possuam uma cláusula estabelecendo que o fiador renúncia ao direito de se exonerar (desobrigar) da fiança, respondendo até pelo contrato até a efetiva desocupação do imóvel. Entretanto, esta cláusula, chamada de “cláusula de renúncia ao direito de exoneração da fiança”, é nula.

 

Continue lendo este artigo para entender melhor e aproveite para ler também outro artigo meu: Dúvidas Comuns Sobre Fiança.

 

Fiança - cláusula restritiva desobrigar-se

 

Cláusula de renúncia ao direito de exoneração da fiança

 

É entendimento dos juízes e Tribunais que a cláusula de renúncia ao direito de exoneração da fiança é NULA, pois implica onerosidade excessiva aos fiadores, violando o princípio do justo equilíbrio de direitos e obrigações.

 

Precedentes atuais jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça entendem que o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador, já que trata-se de um contrato gratuito (a ajuda prestada pelo fiador ao afiançado não visa nenhuma contraprestação pecuniária).

 

Além disso, o próprio Código Civil afirma que os contratos de fiança deverão ser interpretados restritivamente:

 

Código Civil, art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.

 

Não se pode admitir que o fiador, obrigado em contrato benéfico, ou seja, de favor, e estando de boa-fé, seja vinculado à obrigação que possa se tornar indeterminada quanto ao tempo, até a entrega das chaves.

 

Importante destacar que tal entendimento aplica-se aos casos de contrato de locação por tempo indeterminado. Nos contratos por tempo determinado, a cláusula de renúncia é válida.

 

Leia também o meu artigo Dúvidas Comuns Sobre Fiança.

 

FONTE: Migalhas.

Dúvidas Comuns Sobre Fiança

Dúvidas Comuns Sobre Fiança

 

Neste post, esclarecerei algumas dúvidas comuns sobre fiança:

 

  1. Bem de família pode ser penhorado para pagar dívida de fiança?
  2. Aceitei ser fiador, mas me arrependi. Gostaria de me desvincular, é possível? 
  3. Fui fiador e acabei tendo que pagar a dívida. Perdi este dinheiro? 
  4. Sou locador e não confio mais no fiador do meu locatário. Posso exigir novo fiador?

 

[Leia também: Fiança: é possível desobrigar-se mesmo com cláusula restritiva]

 

Fiança - Dúvidas Comuns

 

1. Bem de família pode ser penhorado para pagar dívida de fiança?

 

Sou fiador de um contrato de locação e o locatário não pagou alguns aluguéis. O único bem que eu possuo é o imóvel onde resido com minha família que, por ser considerado bem de família, não pode ser penhorado, certo?

 

Errado. Isso porque a lei que criou a impenhorabilidade dos bens de família trouxe algumas exceções, dentre as quais a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Inclusive, o STF (Supremo Tribunal Federal) já se manifestou sobre este assunto, afirmando que esta exceção é constitucional.

 

Pode parecer injusto, mas esta norma tem objetivo exatamente de proteger o direito à moradia. O que poderia acontecer com o mercado imobiliário caso tais bens não pudessem ser penhorados? Provavelmente, as imobiliárias passariam a exigir fiadores com mais de uma propriedade, o que diminuiria muito a probabilidade da maioria das pessoas conseguir alugar um imóvel.

 

Lei 8.009/90, Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(…)

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

 

2. Aceitei ser fiador, mas me arrependi. Gostaria de me desvincular, é possível?

 

Sim. Nos contratos por prazo indeterminado (sem data certa para acabar) é possível desobrigar-se da fiança através de notificação ao credor / locador.

 

Após o recebimento desta notificação pelo credor / locador, o ex-fiador ainda ficará responsável pelos efeitos fiança por mais cento e vinte (contratos de locação) ou sessenta dias (demais contratos).

 

Nos contratos por prazo determinado a lei não prevê esta possibilidade mas, em alguns casos, é possível desobrigar-se da fiança através de uma ação judicial.

 

Código Civil, Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

 

Lei de Locações, Art. 12, § 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

 

Leia mais sobre a cláusula de renúncia ao direito de exoneração da fiança.

 

3. Fui fiador e acabei tendo que pagar a dívida. Perdi este dinheiro?

 

Pagar fiança aluguel

 

Não. Em Direito, dizemos que o fiador sub-roga-se nos direitos do credor. Isso quer dizer que o fiador pode cobrar do afiançado tudo o que desembolsou em decorrência da fiança. O problema será realmente esta cobrança, caso afiançado não possua dinheiro nem bens. Por isso, é importante prestar fiança apenas para pessoas nas quais se confie, ou caso você possa abrir mão deste dinheiro.

 

4. Sou locador e não confio mais no fiador do meu locatário. Posso exigir novo fiador?

 

Sim, em alguns casos. Veja o que diz a lei de locações:

 

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I – morte do fiador;

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV – exoneração do fiador;

V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;

VII – desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;

IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

 

Leia mais sobre fiança aqui: Fiança – cláusula de renúncia ao direito de exoneração da fiança.